Novidades sobre o novo Programa Habitacional – Casa Verde e Amarela

Entendendo programas habitacionais, até chegarmos ao Casa Verde e Amarela.

A grande maioria da população brasileira vive em áreas urbanas. O fluxo migratório para as cidades continua sendo muito importante. Para compreender a história das cidades, devemos, portanto, focar na história da propriedade da terra. A luta pela terra antecedeu a pelo direito à moradia, mas as duas estão intimamente ligadas.

O Brasil é um dos países que mais crescem no mundo. No início do século XX, apenas 9,4% da população brasileira vivia em cidades. Em 1950, essa proporção era de 36%. Hoje, esse percentual subiu para mais de 82%%.

Historicamente, as cidades brasileiras foram construídas de forma desorganizada, sem nenhum planejamento ou infraestrutura. O aumento da população urbana criou distritos periféricos. Os problemas urbanos atuais estão intrinsecamente ligados à falta de planejamento e a políticas públicas ineficazes.

Nas grandes cidades, o desequilíbrio entre o crescimento demográfico e o crescimento econômico gera a proliferação de moradias precárias, na forma de moradias improvisadas ou dilapidadas sem nem mesmo serviços urbanos básicos. O custo da terra é muito alto nos centros das cidades; este custo diminui em direção à periferia, onde a ocupação extensiva substitui a ocupação intensiva. Por outro lado, o custo financeiro da implantação das redes urbanas de atendimento acaba sendo muito elevado nas periferias, o que obriga o Estado a investir em áreas da cidade já bem atendidas, para melhorar e manter os serviços existentes que tem o efeito de fortalecer a segregação urbana e a espoliação.

A única alternativa para os grupos mais desfavorecidos é a ocupação ilegal de terras, comumente denominadas “conjuntos habitacionais, ocupações e / ou favelas ilegais”. Na maioria das vezes, esses estabelecimentos estão localizados em áreas de alto risco: encostas, zonas de inundação como manguezais.

Desde a década de 1970, um grande número de intervenções nos centros urbanos têm sido realizadas por autoridades públicas e investidores privados. A maioria das ações, visando promover a reavaliação imobiliária, tem levado ao despejo de populações pobres.

A partir da década de 1980, surge a ideia de que esses estabelecimentos irregulares devem ser melhorados “na hora” e não mais despejados ou demolidos. Um novo instrumento de planejamento urbano está surgindo, fruto das lutas dos movimentos sociais pela melhoria das condições de vida e regularização fundiária: Zonas de Especial Interesse Social (ZEIS ou AEIS). As ZEIS reconhecem que os habitantes das favelas têm a possibilidade de construir, reconstruir ou melhorar legalmente, mas também e sobretudo fazem valer o direito à cidade desses cidadãos-habitantes.

O direito à moradia é garantido pela Constituição Brasileira desde 1988

• Artigo 11: A casa é asilo inviolável do indivíduo, não podendo ser ingressada sem o consentimento do ocupante, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para socorrer, ou, durante o dia, a uma decisão do tribunal.
• Artigo 22: O direito de propriedade é garantido; a propriedade privada exercerá a sua função social, a lei estabelece o procedimento de expropriação por utilidade pública ou utilidade social mediante justa e prévia indenização pecuniária, salvo nos casos previstos nesta Constituição.
• Artigo 23.º: Em caso de perigo iminente para o público, a autoridade competente pode recorrer ao proprietário do imóvel para assegurar a indenização subsequente, se houver danos.
• Art. 24: Conforme definido pela Lei da Pequena Propriedade Rural, o local onde a família trabalha não pode ser penhorado para pagamento de dívidas decorrentes de sua atividade produtiva, dando-lhe os meios para o seu financiamento.

A Constituição brasileira está entre os melhores exemplos de reconhecimento do direito à moradia. Os artigos 82 e 83 da Constituição tratam da política urbana no Brasil e garantem que a propriedade do solo urbano deve cumprir sua função social.

Quais são as tendências atuais e as perspectivas futuras para o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário brasileiro experimentou quedas significativas nas vendas, preços e desenvolvimento de empreendimentos comerciais e residenciais nos últimos três anos. Os fatores que contribuíram para este cenário incluem:

•          uma recessão severa e prolongada;

•          altas taxas de juros;

•          aperto dos mercados de crédito;

•          o crescimento dos estoques de imóveis retomados e vendas rescindidas;

•          incerteza política;

•          diminuição dos subsídios governamentais; e

•          as dificuldades financeiras de várias grandes incorporadoras imobiliárias.

No entanto, há sinais de que o mercado está se estabilizando lentamente. A melhora gradual da economia e a queda das taxas de juros devem eventualmente estimular o crescimento, embora os estoques persistentes, os altos níveis de endividamento e a incerteza política continuem a representar sérios obstáculos a esse respeito.

Como era o programa habitacional Minha Casa Minha vida?

No primeiro trimestre de 2009, em resposta à crise financeira global iniciada no ano anterior, o governo brasileiro lançou um ambicioso programa de habitação social para estimular o setor de construção da economia. O programa “Minha Casa, Minha Vida” foi desenvolvido inicialmente para construir um milhão de casas. Em setembro de 2011, o programa lançou sua segunda fase com a meta de disponibilizar mais 2,4 milhões de unidades habitacionais. O programa visa enfrentar uma deficiência histórica em moradias, a carência de aproximadamente 5,8 milhões de moradias.

“Minha Casa, Minha Vida” é um programa que basicamente dá acesso ao crédito, tanto para futuros ocupantes, quanto para incorporadores de habitação de interesse social. Esse programa foi fortemente inspirado em algumas experiências do México e do Chile. Nesses contextos, os programas de habitação social foram apontados como os melhores modelos para impulsionar a produção habitacional para todo o país. Entre os elementos apresentados nesses projetos e incorporados ao “Minha Casa, Minha Vida” estão os elevados subsídios, a garantia de recursos (em caso de inadimplência), uma base de dados central e, principalmente no contexto brasileiro, incentivos fiscais.

Nesse sentido, o programa deixa a cargo da iniciativa privada a promoção da habitação social. As construtoras são as promotoras do programa; suas contribuições são somadas aos incentivos e garantias do setor público. No entanto, os projetos realizados até o momento mostram que o resultado da parceria entre o Estado e a iniciativa privada na promoção da moradia para famílias de baixa renda apresenta alguns problemas. São arquiteturas de baixa qualidade, integração urbana ineficiente (áreas intersticiais insalubres), falta de infraestrutura e equipamentos adequados (transporte público, saneamento e equipamentos públicos), padronização dos tipos de construção (inadequados para o contingente familiar), unidades habitacionais com um mínimo tamanho necessário e segregação espacial e social, uma vez que os assentamentos estão localizados na periferia das cidades,

Embora alguns resultados mostrem que o programa “Minha Casa, Minha Vida” reduziu o déficit habitacional do país, outros resultados também demonstram que a parceria público-privada para a promoção da habitação de interesse social apresenta certas inconsistências e modelos habitacionais oferecidos pelo mercado não atendem efetivamente a população do segmento cuja renda consiste em até três vezes o salário mínimo – aproximadamente 90% dos que não têm moradia no país.

Além disso, entre 2009 e 2014, a facilidade de acesso ao crédito provocou um grande boom imobiliário no Brasil. A falta de regulamentação do mercado imobiliário desencadeou a especulação, elevando o valor dos imóveis nos centros das cidades, o que empurrou os projetos de habitação social para as periferias das cidades. Além disso, muito poucas empresas privadas foram capazes de competir no sistema – a escala dos projetos exigia uma grande quantidade de capital inicial – criando inevitavelmente um monopólio.

Não há dúvida de que o “Minha Casa, Minha Vida” melhorou os resultados estatísticos sobre o déficit habitacional no Brasil. Mas o programa não está apenas longe de atender a demanda por moradia de famílias de baixa renda, está ainda mais longe de produzir cidades com qualidade que as pessoas desejam.

A atual política de habitação social, orquestrada por um sistema governamental híbrido, está falhando no planejamento urbano. É difícil imaginar como um modelo em que dois sistemas operam com objetivos conflitantes poderia ter sucesso.

O Estado, com seu papel de servir aos interesses coletivos dos brasileiros por meio do bem-estar social, está em conflito com os interesses da economia de mercado, cujo objetivo é simplesmente obter lucros. No entanto, a razão desta parceria reside na incapacidade do Estado de gerir a questão habitacional em todo o país sem investimento da iniciativa privada.

Além disso, as estruturas institucionais apresentam deficiências ao nível dos governos locais. Como fatores administrativos e econômicos determinam as limitações da implementação de modelos de baixo custo, seu sucesso depende em grande parte dos subsídios estatais,

Se, nesse cenário, a agenda econômica é eficientemente atendida pelo setor empresarial, que se apoia em programas governamentais, quem é capaz de garantir uma agenda social no país? Quais instituições seriam capazes de controlar a qualidade do programa e garantir que seu resultado beneficie cada cidade como um todo?

E o programa Casa Verde e Amarela?

O programa Casa Verde e Amarela, do Ministério do Desenvolvimento Regional, tem como objetivo, facilitar o acesso da população a uma residência digna, com isso garantindo qualidade de vida.

Serão tomadas medidas, para que os recursos sejam utilizados de maneira mais eficiente.  A meta do programa é atender mais de 1,6 milhão de famílias de baixa renda, através de financiamentos até o ano de 2024.

Esse financiamento no programa Casa Verde e Amarela, será possível devido a redução das taxas de juros, que será considerada a menor da história para esse tipo de programa e também utilizando recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, o FGTS.

As regiões mais beneficiadas, região Norte e região Nordeste, terão acesso a taxas de juros menores, sendo de até 0,5 % para famílias que tenham renda até R$ 2.000,00 e 0,25%, para famílias cuja renda esteja entre R$ 2.000,00 e R$2.600,00.

Ainda nestas regiões, os juros podem ainda ser mais baixos, chegando a 4,25% ao ano, para cotistas do FGTS e nas outras regiões a 4,5%.

Além do financiamento para a habitação, o programa Casa Verde e Amarela, vai trabalhar com a regularização fundiária e também com melhoria dos imóveis. Muitos imóveis têm problemas básicos de infraestrutura, tais como falta de banheiro, falta de energia elétrica e etc. O objetivo do programa é legitimar mais de 2 milhões de habitações, assim como promover melhorias de mais outras 400 mil, até o ano de 2024.

As propostas no novo programa Casa Verde e Amarela, serão analisadas e consequentemente aprovadas por conselhos curadores do Fundo de Garantia e também pelo Fundo de Desenvolvimento Social, o FDS. A promessa é que ainda no ano de 2020, sejam publicados editais sobre a forma como a regularização fundiária e também as melhorias nas residências irão acontecer.

Sobre melhorias e regularização

O objetivo da Regularização Fundiária, no programa Casa Verde e Amarela, é resolver um grande problema que assola o nosso país, assim o como conceder escrituras, dando o domínio verdadeiro do imóvel as famílias, trazendo assim segurança jurídica, permitindo um acesso maior ao crédito, formalização e também uma possibilidade maior de aumentar o patrimônio imobiliário brasileiro.

As áreas escolhidas para a regularização, serão as que hoje são ocupadas por famílias com renda de até R$ 5.000,00, e que vivam nos chamados núcleos urbanos informais. Não participarão da regularização, imóveis que estejam em regiões que não podem ser regularizadas ou ainda áreas de risco.

Melhorias no Casa Verde e Amarela

As melhorias habitacionais do programa Casa Verde e Amarela, consistem em reformar e ampliar o imóvel, seja através de conserto do telhado, construção de um banheiro, quarto ou sala e ainda instalações relacionadas a infraestrutura, como elétricas e de encanamentos. É permitida até mesmo a instalação de placas solares para aquecimento.

Com isso, as melhorias têm como objetivo, otimizar as residências, aproveitando os investimentos que já foram feitos.

As famílias atendidas, no programa Casa Verde e Amarela, serão aquelas com renda mensal de até R$ 5.000,00. Será necessário fazer parte do CadÚnico (Cadastro Único para Programas Sociais) do Governo, não podendo ter outros imóveis e ser maior de 18 anos ou emancipado.

O objetivo do Governo Federal é chegar ao maior número de pessoas em vulnerabilidade social.

Analisando os dados, o custo para construção de uma moradia pode chegar até a R$ 80.000,00, enquanto que a regularização ou melhoria varia entre R$ 500,00 a R$ 20.000,00.

E os financiamentos do programa Casa Verde e Amarela?

O programa Casa Verde e Amarela, de maneira parecida com o Minha Casa Minha Vida, vai garantir recursos para que as famílias possam financiar a própria moradia. Isso será possível devido a uma taxa de juros menor do que o programa anterior.

A taxa atual será considerada a menor da história.

A região Norte e a Região Nordeste, como citamos, serão as mais beneficiadas com o novo programa.

Uma redução de 0,5% para famílias com renda até R$ 2.000,00 e até 0,25% para quem ganhar entre R$ 2.000,00 a R$ 2.600,00. Sendo cotistas do Fundo de Garantia, essa redução pode chegar a até 4,25% na região Norte e Nordeste e a 4,5% nas demais regiões.

O programa Casa Verde e Amarela, também visa diminuir os valores bancários, o chamado spread (diferença entre o que é pago aos correntistas e o que é cobrado em operações de crédito).

O acesso a contratação do programa, vai seguir a linha atual. As famílias interessadas devem procurar as construtoras e bancos autorizados.

O Governo Federal, pretende disponibilizar para o novo programa, 25 bilhões de reais, já neste ano, permitindo o acesso ao novo programa Casa Verde e Amarela.

O que muda no novo programa?

O Programa Minha Casa Minha Vida tinha como objetivo a produção nacional, já o Programa Casa Verde e Amarela, vai atuar com vários objetivos, tais como: regularização fundiária, melhoria das habitações e produção habitacional financiada.

Taxas de juros agora serão divididas por grupos:

No programa Minha Casa Minha Vida, a taxa de juros era padrão para todo o país, com variações baseadas nas faixas de renda.

Já o Programa Casa Verde e Amarela terá taxas de juros variadas, tanto para renda, quanto para a região do país.

Moradores do Norte e Nordeste, terão mais benefícios (famílias com renda até R$ 2.600,00), além de maiores limites para financiamentos.

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